神盾局特工

10米跳台“一姐”之争，这次赢的是陈芋汐。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。                   回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。                   然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。

B |                    一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。北京时间28日凌晨结束的2022年游泳世锦赛跳水女子单人10米台决赛中，16岁的陈芋汐（下图右）以0.30分的微弱优势击败队友全红婵（下图左）摘得金牌。全红婵以一枚银牌开启自己的世锦赛首秀，接下来，这位15岁的东京奥运会冠军将与陈芋汐在30日出战女子双人10米台项目，有望以一枚金牌结束自己的首次世锦赛之旅。陈芋汐卫冕成功陈芋汐险胜全红婵折桂，这是两名中国选手继东京奥运会后再度上演“神仙打架”。国际泳联官网赛后评论称，陈芋汐和全红婵在布达佩斯交换了东京奥运会时领奖台的位置，其他选手被她们远远甩在身后——奥运会四朝元老、马来西亚选手潘德莉拉·帕姆获得铜牌，她的成绩比陈芋汐少了78.4分。                   与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。从预赛和决赛，陈芋汐与全红婵之间的较量十分激烈：预赛中，陈芋汐、全红婵分别以总分413.95分、410.85分的成绩位列第一和第二；半决赛中，陈芋汐总分继续保持领先。决赛前两跳之后，全红婵领先，不过她在第三跳207C（向后翻腾三周半抱膝，难度系数3.3）动作上出现失误，陈芋汐反超至第一。最后两跳，陈芋汐动作也出现瑕疵，最终以417.25分夺冠。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。                   首先，购房者心态已发生根本性转变。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。“一套动作下来有些瑕疵，特别最后两跳有些失误。

C | 事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。”陈芋汐赛后如此评价自己的表现。                   而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。

陈芋汐在2019年就夺得世锦赛该项目冠军，此番登顶意味着她卫冕成功。

D | 在她看来，两次世锦赛冠军感受完全不同，“上次夺冠时对世锦赛还没有太多概念，经过大赛历练后，更加理解这样的金牌对我来说的意义”。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。全红婵输在207C作为东京奥运会女子单人10米台冠军，全红婵当时在35次打分中得到24个满分10分。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。不过，207C这个动作一直是全红婵比赛中的软肋：东京奥运会女子10米台预赛，该动作仅得到47.85分，半决赛为70.95分；去年全运会女团跳水项目预赛，该动作拿到59.6分。此次世锦赛，她的这个动作从预赛到决赛得分都不高：预赛64.35分，半决赛62.7分，决赛61.05分。决赛后全红婵说，“比赛中有那么一瞬间想得有点多，第三跳以后就没有分散注意力了。

E | 我觉得自己状态很好，就是207C差一些，以后继续努力练吧。                   国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。”两人明日搭档双人项目自1982年以来，中国跳水队已连续16次在游泳世锦赛女子10米台项目中夺得奖牌。28日的这场决赛，也是中国跳水队连续12次有两名女选手同时登上一个项目的世锦赛领奖台。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。

F | 如今，陈芋汐和全红婵成为中国跳水队在女子单人10米台这个项目上的“双保险”。                   商业地产同样不容乐观。东京奥运会延期后，经历发育苦恼的陈芋汐去年在奥运会不敌全红婵。不久后的全运会，全红婵再度夺冠。今年，陈芋汐的表现更全面、更稳定，两次队内测试赛和本届世锦赛均击败全红婵。新加坡《联合早报》认为，多种因素使全红婵的近期状态有些波动，“这一年，她长高10公分，也遭遇陈芋汐之前的发育难题。

G | 此外，与新教练还在磨合”。仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。

H | 集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。                   其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。谈到接下来与全红婵搭档征战双人项目，陈芋汐说，两人是良性竞争，“有竞争才有前进动力。双人10米台，希望我俩把压力转换成动力，跳出正常水平就可以”。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。                   一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。

I | 这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。                             当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。

J | 进入巴黎奥运周期，陈芋汐和全红婵之间的竞争还将继续。                   然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。

K | 谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。                   即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。                   笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。                   再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。

L | 当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。在风险面前，低价已失去吸引力。                   8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。

M |                    现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。                   回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。

N |                    《史记》有言：“察势者明，趋势者智。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。                   人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。

o |                    我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。                   本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风。

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Published on:04:24:13